横浜市金沢区の土地家屋調査士です-まずはお気軽にご連絡ください


Q&A
【土地関係】
Q、
境界標とは?
A、
土地の境界が明確でない場合、隣接する土地の所有者との間で紛争が起こることがよくあります。自分の所有する土地の範囲を、おおよそ知っているだけでは不十分で、世代がかわってしまうと全くわからなくなってしまうこともよくあります。大切な財産を管理するためには、境界点に不動の永久標識を設置して維持管理することが大切です。これが『境界標』です。

境界標の種類として
(1)コンクリート杭・・一般的に永久性のある杭として最も多く使用されています。
(2)金属杭・・コンクリート杭と同じく永久性があります。
(3)プラスチック杭・・加工が簡単なため材質、形状に様々な工夫がなされ軽くて安価です。
(4)金属鋲、金属プレート・・現地にコンクリート構造物があり、杭の設置が困難な場合に使用されます。
(5)木杭・・簡単で安価ですが、腐敗が早く永久性に欠けるので、仮杭程度に使用します。
(6)刻み・・U字溝や構造物などで金属鋲、金属プレートの設置が難しいところに刻印をいれます。
などがあります。

この他に法律知識として
・土地の所有者は、隣地の所有者と共同の費用で、境界標を設けることができる。(民法第223条)
・境界標の設置及び保存の費用は、相隣者が等しい割合で負担する。ただし、測量の費用は、それの土地の広狭に応じて分担する。(民法第224条)
・境界標を損壊し、移動し、若しくは除去し、又はその他の方法により、土地の境界を認識することができないようにした者は、5年以下の懲役又は50万円以下の罰金に処する。(刑法第262条ノ2)
などがありますが、費用等に関しては、ケースバイケースですので詳しいことは御相談ください。
Q、
境界杭がなくなった場合には?
A、
ほとんどの境界紛争は境界不明が原因です。つまり、所有者が大切な財産である土地を守る境界標(杭)を設置していなかったか、設置した境界標を自己管理せず、亡失して不明になったことが主な原因です。
土地は、不動産といわれるように動くことがなく、一度設置した境界杭は永久なものと思われがちですが、最近の目まぐるしい社会情勢により土地の利用形態は常に変化しています。隣地が農地や空き地であっても、数ヶ月後には造成工事がされ住宅やマンションが建てられることも珍しくありません。 設置した境界標は、お隣との境界を明確にする大切なものですので日頃から管理する必要があります。
無くなってしまった境界杭を再度設置するためには、利害関係のある隣接所有者と立会確認する必要があります。 この場合に、可能な限り関係する資料を収集し、現地の状況、関係人の意見、公図や協議書等を参考にすることになります。
Q、
農地を宅地に地目変更をしたいのですが?
A、
市街化区域にある農地を、宅地など他の目的に利用するためには、事前にその農地の所在する市町村の農業委員会に農地転用の届出が義務づけられています。
農業委員会への届出だけでは土地登記簿の地目は変更されません。地目変更などの登記事務は、農業委員会や県・市町村ではなく、それとは別の機関である法務局がおこなうからです。
地目変更など不動産の表示に関する登記については、その不動産の物理的状況を登記簿上明確にするためされるものであり、その制度の趣旨を徹底するために、不動産登記法は一定の種類の登記について、所有者に登記申請を義務づけています。
土地の地目変更登記もこの一定の種類の登記に含まれており、現地の地目(利用状態)が変更した時から1ヶ月以内に申請しなければなりません。(不動産登記法第37条)
Q、
地目はどのように決めるの?
A、
土地の地目は、田・宅地・山林など23種類に区分して法律に定められており、また地目ごとに詳しく定義されています。「宅地」とは、建物の敷地及びその維持若しくは効用を果たすために必要な土地と定義されており、「雑種地」とは、田・宅地などの法律で定められた特定の地目のいずれにも該当しない土地と定義されています。「雑種地」の具体例としては、露天駐車場、資材置場などが該当します。
地目を定めるには、土地の現況および利用目的に重点を置き、部分的に僅少の差異の存するときでも、土地全体としての利用状況を観察して定め、その用途が一時的なものでなく、将来にわたり継続するものであることを確認した上で定められます。
例えば、所有地に賃貸のアパートを新築して、隣地に居住者用の駐車場を設けた場合、駐車場部分だけから判断すれば「雑種地」といえますが、アパートの居住者が利用するとのことですから、アパート維持・効用上必要な土地であると判断できます。よって、建物の敷地と駐車場が、ブロック塀などにより判然と区別されることなく一体的に利用されるのならば、アパートと駐車場の規模なども考慮した上で、「宅地」と判断できるでしょう。ただし、「雑種地」と判断できるような場合であっても、全体が一筆の土地である場合、法律では一筆の土地に2種類以上の地目を定めることを認めていないため、分筆登記が必要となります。
Q、
登記面積と実測面積が一致しないって?
A、
登記面積というのは、その土地が区画整理・土地改良・国土調査等が実地された土地もしくは地積更正・分筆登記により手続きされた土地でないかぎり実測面積と一致していない土地がほとんどです。よって、あなたの土地がこのような手続きがされていないのであれば、その原因は今から100年前の明治時代にまで遡ることになります。
明治政府は、明治初期の地租改正事業により、皆さんの土地から税金を徴収する資料とするため全国を測量させました。このときの測量された面積が現在の登記面積となっている土地がほとんどであります。よって、明治初期の測量技術が未熟だったことが大きな原因のひとつになっているといえます。当時の測量は村の有識者が所有者の立会のうえ測量したとされています。その測量というものも縄を用いて行われ、不整形な土地の場合は目見当で大体同じ面積となるような長方形や正方形になおし、縦・横の寸法を縄で測定していました。また、縄を強く張ってもたるむことを考慮し、実際の測定寸法よりも多少差し引くのが習慣となっていたようです。このような方法により面積を測量しているため実際の面積との誤差が出るのは当然といえるでしょう。
もう一つの原因として、この測量による面積が、税金に大きく影響してくることから、税金を安くするため意識的に過少申告した土地が多いといわれています。しかし、土地によっては検査により面積を訂正されたところもあり、すべての土地が登記面積と大きく相違しているとはいえませんが、一般的にはこれらのことを考慮すると実測面積が大きくなるケースが多いといえるでしょう。
Q、
お隣さんから土地の境界確認を求められました。どうすればよいですか?
A、
土地の境界はお互いの財産です。あなたの財産を守るためにもぜひ協力しましょう。お互いの境界が無事確認できればこのとき境界確認書を取り交わしましょう。境界はあなたの代で消滅することはありません。お子さんまたは孫ひ孫と境界線を設置し、延々生き続けます。境界紛争防止のためにぜひ協力をお願いします。
Q、
亡父の土地を兄弟で分けたいのですが、どうすればよいでしょうか?
A、
相続人全員で分筆の登記を申請することになりますから、通常は法定相続分に見合った割合で、分筆します。しかし、それと異なる割合にするには相続人全員で協議し、遺産分割協議書を作成し、これに基づいて分筆し、個々の名義人に変えます。この場合、分筆登記前に亡くなった父親の登記名義を変更(相続登記)しなくても相続に関する書面(戸籍謄本等)を添付して分筆登記ができます。
ただし、相続が関係しますので、あわせて司法書士に相談しても良いでしょう。
Q、
「公法上の線」、「私法上の線」ってなに?
A、
土地の境界線は、公法上の線(筆界)と私法上の線(所有権界)の二種類があるとされています。
「筆界」とは、登記簿ごとに定まっている土地の地番と地番との境目で、法務局や裁判所などの国の機関が決めることなので、お互いの合意で勝手に決められるものではありません。
「所有権界」とは、土地所有権の及ぶ範囲を問題とするもので、所有者間の合意で決めることができるものです。
ほとんどの場合、公法上の線と私法上の線は一致していますが、一致していない場合に境界紛争が生じやすく、後々の境界トラブルを回避するために土地分筆登記と土地合筆登記を併用し、私法上の線と一致させることがあります。
Q、
お隣との境界についての紛争が生じ、どうすることも出来なくなったのですが?
A、
境界についての紛争が生じた場合、当事者の話し合いで解決することが最良ですが、それが難しい場合は問題解決の手段として、裁判外紛争解決手続(ADR)と筆界特定制度があります。

・裁判外紛争解決手続(ADR)とは、境界紛争の解決を目的した裁判によらない方法のことで、現在境界問題相談センターがその手続きを行っています。筆界及び所有権界も合わせて、調停・合意できれば紛争が解決する場合に境界調停申込みをします。隣接土地所有者にも調停の場に出席し、弁護士、土地家屋調査士の専門家をまじえ、共に協議・合意を目的としています。
・筆界特定は、法務局で手続きを行っており、筆界のみを特定できれば紛争が解決する場合に、筆界特定申請します。申請後は、筆界のみを特定するため、筆界特定登記官は、既存資料や現地の調査を充分に精査して、また筆界調査委員の意見をふまえ筆界を特定していきます。法務局が特定した結果に不服ある場合は、後述する境界確定訴訟を提訴することも可能です。なお、筆界特定申請には、申請できる場合とできない場合が有りますので、事前に、よく土地家屋調査士と相談する必要があります。

その他の紛争解決方法には、みなさんがご存じの境界確定訴訟があり、お隣に対して境界確定訴訟の訴えをおこし裁判官に境界を確定してもらう方法です。
【建物関係】
Q、
家を新築したので登記したいのですが、どのような手続きが必要でしょうか?
A、
まず、登記記録を作成するために、建物表題登記をすることになります。登記記録は、表題部、甲区、乙区に分かれており、この順番に作成されます。表題部を登記するのが土地家屋調査士の業務で、甲区(所有権に関する登記)・乙区(所有権以外の登記)に関する登記は、司法書士の業務になります。
そこで、建物表題登記をするために
・住民票
・建築確認済証
・工事完了引渡証明書
を用意してください。また、共有で登記する場合などその他の書類が必要になることもありますので、まずはご相談ください。その後、建物表題登記が完了し所有権保存登記や担保権設定が必要であれば司法書士が引き続き手続きを行います。
Q、
2・30年前に建てた建物を今回登記したいのですが、前問のような、建築確認済証、工事完了引渡証明書が見当たりません。また、当時建築した建築会社も倒産してありません。この場合、登記できるのでしょうか?
A、
登記は可能です。建物表題登記をするには、添付書類として所有権を証する情報を添付しなければなりません。これを添付するのは、誰に所有権があるのかを証明するためです。今回、建築確認済証、工事完了引渡証明書が見当たらないので、これ以外のものとして建物の固定資産税評価証明書、工事代金支払の領収証等がこれに当たります。詳しくは、お問い合わせください。
Q、
建物を取壊しましたが、登記が必要でしょうか?
A、
建物を取壊した場合、取壊しの日から一ヶ月以内に建物滅失登記をしなければいけません。これをそのままにしておくと、建物がなくなったのにもかかわらず、登記記録だけが残ってしまうことになります。また、その土地上に新築建物を建て登記した場合、登記上建物が重複してしまいます。
なお、建物滅失登記には、取壊しを請け負った業者さんの取壊した旨の証明書が必要になります。
Q、
改築しましたが登記をしなければいけないでしょうか?
A、
単なる改築、例えば内部の間取りを変更したとか、屋根を無落雪にして外壁工事をしたなどのように、登記されている状態に変更がない場合は必要ありませんが、屋根材料を変えたり、純粋な専用住宅の床面積の大半の面積を店舗や事務所などに使用するように変えた改築などは、種類や構造などに変更が生じることもありますので、登記が必要になる場合が考えられます。
Q、
区分所有建物とは?
A、
簡単な例をあげると、分譲マンションなどが『区分所有建物』にあたります。『建物の区分所有等に関する法律』の第1条に「一棟の建物に構造上区分された数個の部分で独立した住居、店舗、事務所又は倉庫その他建物としての用途に供することができるものがあるときは、その各部分は、この法律の定めるところより、それぞれ所有権の目的とすることができる。」とあります。この様な登記をされた建物を『区分所有建物』、『区分建物』などと呼びます。
区分建物の表題部の登記形態は、一般の一戸建て住宅などの登記と異なり、『一棟の建物の表示』と『専有部分の建物の表示』に大別されます。『一棟の建物の表示』には、一棟の建物全体の所在、建物の番号、構造、床面積が登記され、『専有部分の建物の表示』には、独立した部分の家屋番号、種類、所有者等が登記されます。そしてこの後に所有権や抵当権等の権利の登記がされることになります。表題部には他に、『敷地権の目的たる土地の表示』や『敷地権の表示』等が登記される場合があります。
ある土地の上に区分所有建物を所有する場合に、土地について有する権利を『敷地(利用)権』といいます。一般に敷地利用権は、規約に別段の定めがある場合を除き、専有部分と分離して処分することができないことになっています。(一体性の原則)この一体性の原則が適用された区分所有建物は、敷地利用権が、登記された所有権、地上権または賃借権であるときは、建物の登記用紙中表題部に『敷地権』の表示を登記することになっています。つまり、『敷地権の目的たる土地の表示』の欄には、その土地の所在、地番、地目、地積等が記載され、『敷地権の表示』の欄には、その土地について有する所有権、賃借権等の敷地権の種類およびその割合等が記載されます。
【土地家屋調査士関係】
Q、
土地家屋調査士とは?
A、
土地家屋調査士とは、昭和 25年7月31日第228号で公布された土地家屋調査士法により創設された国家資格で、不動産の登記制度を円滑に機能させ,ひいては,国民の権利の明確化に寄与することを目的として作られた,不動産の表示に関する登記についての専門家です。
土地家屋調査士は、皆様に代わって土地・建物の調査・測量を行い、不動産表示登記を申請することを業務とします。
Q、
土地家屋調査士と司法書士との違いは?
A、
両者とも申請代理人として登記申請を行う国家資格者ですが、業務内容は当然異なっています。
土地家屋調査士は、建物の新増築や取り壊し,また,土地の一部を分割した際など行う登記(これらを「表示に関する登記」といいます)手続きを取り扱います。つまり、土地・建物の所在、利用状況、面積などを登記情報に反映させます。
一方,司法書士は土地や建物の売買や相続,又,抵当権を設定する際などに発生する登記(これらを「権利に関する登記」といいます)手続きを取り扱います。
Q、
土地家屋調査士と測量士は違うのですか?
A、
土地家屋調査士を測量士と呼ぶ方が多いのは事実です。土地家屋調査士が測量している現場を見て測量士と思われているのでしょう。
両資格とも国家資格ですが、測量士は国や地方公共団体等の行う基本測量や公共測量を行うのに対し、土地家屋調査士は不動産の表示に関する登記について必要な土地または家屋に関する調査、測量、申請手続きをすることを業としています。
ほか、土地家屋調査士と間違えやすい仕事は次のとおりです。
不動産鑑定士・・・不動産の調査をして評価額をだします。
建築士・・・建物を調査して耐震診断等をします。
地質調査会社・・・地盤調査等を行います。
Q、
登記所とは?
A、
土地や建物の存在する地域(行政区画が基準となります)に設置された登記制度を運用する国家機関で、正しくは法務局若しくは地方法務局,又はその支局若しくは出張所を登記所と呼んでいます。したがって、「登記所」という名称をもつ官公署があるわけではありませんが,一般的に「 △△法務局◯出張所」と正しく呼ぶより、「◯登記所」と言った方が通りが良いため、こうした呼称を用いています。
Q、
不動産登記記録(登記簿)とは?
A、
登記所には、不動産登記記録(登記簿)というものがあり「表題部」と「権利部」から構成されています。「表題部」には、所在地番、用途、面積等が記載されており、どこにどの様な土地あるいは建物があるのかを知ることが出来ます。「権利部」には、権利に関する登記がされており、所有権者等を知ることが出来ます。「権利部」の登記は、所有権の登記がされないと作成されませんので、その場合は、「表題部」に所有者が記載されます。
「表題部」部分の登記については、土地家屋調査士の専門分野です。なお「権利部」部分の登記については司法書士の専門分野です。
Q、
登記所にはどんな図面があるの?
A、
法務局に備え付けられている「図面」には次のようなものがあります。

(1) 地図
地図の中には、実際に測量され500分の1の縮尺等で描かれている 「法17条地図」と、土地の並びや形状を表した「公図」や「字限図(地図に準ずる図面)」があります。
(2)地積測量図
土地の表示登記、地積の変更、更正登記、分筆登記などに添付される図面のことで、縮尺に基づいて実際の形状や求積方法が明らかにされています。
(3)建物図面(各階平面図)
建物図面とは、敷地内の建物の配置、隣接地の位置関係を特定するためのものです。各階平面図は、各階の形状、主たる建物と附属建物の別、階別及び床面積が書いてあります。

法務局に備え付けられている図面にも古いものからつい最近のものまでいろんな年代のものがあります。古いものの中には、今まで必要とされている手続きを省略して作られているものや、精度の悪いものもあります。境界の特定には図面がとても大事ですが、過去から現在に至るまでの土地の状況や証言等、あらゆる要素を加味した上で考えなければなりません。